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Quelle imposition pour mes revenus locatifs ?

Publié le lundi 28 septembre 2015

La fiscalité des revenus locatifs est moins lourde et moins complexe qu’on ne le pense généralement. Micro-foncier ou réel : comment choisir ?


Le micro-foncier : simple et soumis à abattement automatique

Le régime du micro-foncier est spécifiquement conçu pour les bailleurs modestes, qui mettent en location un faible nombre de biens « nus » (locations à vide). Il est réservé aux contribuables dont les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 € par an.

Le principal attrait du micro-foncier est son abattement automatique de 30 % : par exemple, si vous cumulez 10 000 € sur l’année de la location d’un appartement, vous ne serez imposé que sur la base de 7 000 €.

Un régime équivalent, appelé le « micro-BIC », existe aussi pour les locations meublées d’une part, et pour les locations de gîtes et prestations hôtelières d’autre part. Dans le premier cas, le plafond de revenu locatif est fixé à 32 900 € par an en 2015, avec un abattement automatique de 50 %. Dans le second cas, le micro-BIC reste une option jusqu’à un revenu locatif annuel de 80 500 €, avec cette fois un abattement de 70 %.

 

L’imposition au réel : de nombreuses charges déductibles

Le régime du réel simplifié s’applique obligatoirement à tous les bailleurs dont les revenus locatifs dépassent les seuils évoqués ci-dessus, mais peut aussi être choisi à titre facultatif par les autres.

Son principal avantage est de permettre la déduction, sur le revenu imposable, d’un grand nombre de charges liées à l’exploitation de la location. Il s’agit, en particulier, de :

  • l’assurance,

  • des intérêts payés sur le crédit immobilier,

  • des frais de mutation,

  • de la taxe foncière,

  • des charges éventuelles de copropriété,

  • des travaux,

  • des divers frais d’entretien engagés par le propriétaire.

Dans le cadre d’une location meublée, il est également possible de déduire l’amortissement du mobilier en respectant un barème publié par le fisc.

Bonne nouvelle : lorsque les charges déductibles sont telles qu’elles dépassent le montant total des revenus locatifs, elles génèrent un « déficit foncier » qui peut s’imputer sur les autres revenus imposables du propriétaire, dans la limite de 10 700 € par an : une manière idéale de payer moins d’impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier.

A savoir : Si le déficit foncier sur une année dépasse le plafond autorisé, le solde peut être reporté sur les années suivantes, pendant dix ans au maximum.

 

Réel ou micro-foncier : que choisir ?

Le réel simplifié implique un travail plus important de la part du bailleur et notamment une tenue méticuleuse de sa comptabilité personnelle. Le contribuable peut cependant espérer, en retour, une diminution très nette de l’impôt à payer.

Il est recommandé, à titre général, d’opter pour le réel simplifié au cours des premières années de la mise en location, même si vous restez sous les seuils du micro-foncier. Les frais liés à l’achat, en effet, devraient vous assurer un déficit foncier pour plusieurs années et dont il serait dommage de ne pas profiter. Trois ans après la dernière imputation de votre déficit foncier, il devient plus avantageux de passer en micro-BIC si vous vous situez sous les seuils, pour bénéficier de l’abattement.

 

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